Cada inicio de año se repite la misma conversación en los pasillos de los conjuntos residenciales: la cuota de administración sube, y muchos propietarios se preguntan si ese incremento tiene un límite legal.
El artículo 78 de la Ley 675 de 2001 no fija, en realidad, un porcentaje máximo de aumento para la cuota de administración: esa decisión corresponde a la asamblea general de copropietarios, que la toma al aprobar el presupuesto anual de gastos en su reunión ordinaria, con base en la propuesta que presenta el administrador. La confusión persiste porque el ajuste anual del Salario Mínimo Mensual Legal Vigente (SMLV) suele tomarse como referencia informal para calcular el incremento, aunque la ley no obliga a atarse a ese porcentaje.
El valor de la cuota depende, en la práctica, de los costos reales de operación: personal de vigilancia y aseo, mantenimiento de zonas comunes, servicios públicos de áreas compartidas y aportes obligatorios como el fondo de imprevistos. Cuando el SMLV registra incrementos significativos —como ocurrió en 2026, con un ajuste del 23,7%—, buena parte de esos costos operativos también suben, porque el personal contratado por la copropiedad devenga con base en ese salario.
Esto no significa que la cuota deba subir en la misma proporción, pero sí explica por qué, en años de alzas fuertes del SMLV, los presupuestos tienden a ajustarse con mayor intensidad.
Fuentes:
- Ley 675 de 2001, artículo 78 — compilación normativa — https://leyes.co/el_regimen_de_propiedad_horizontal.htm
- Portafolio, «Cuota de administración en 2026: lo que permite la Ley de Propiedad Horizontal y el impacto del salario mínimo» — https://www.portafolio.co/mis-finanzas/vivienda/cuota-de-administracion-en-2026-lo-que-permite-la-ley-de-propiedad-horizontal-y-el-impacto-del-salario-minimo-485617
