El agua que llega sin interrupciones al tanque del conjunto, el césped que se mantiene verde, la factura de energía que no se dispara: son detalles que se dan por sentados hasta que un fenómeno climático los pone en riesgo.
Lo que está en juego es la capacidad de una copropiedad para cubrir gastos imprevistos derivados de condiciones climáticas extremas, una responsabilidad que recae en el consejo de administración y el administrador, con el respaldo de la asamblea cuando se requieren ajustes presupuestales. El impacto se concentra especialmente en las regiones del país que el Instituto de Hidrología, Meteorología y Estudios Ambientales (IDEAM) identifica como más sensibles a la disminución de lluvias y al aumento de temperatura, un escenario que cobra particular relevancia después de que el IDEAM confirmara que las condiciones asociadas al fenómeno de El Niño ya están presentes en el país, con una probabilidad alta de alcanzar una intensidad considerada «muy fuerte» y de persistir durante varios trimestres.
La Ley 675 de 2001 previó, desde hace más de dos décadas, un mecanismo específico para este tipo de escenarios. El artículo 35 obliga a toda copropiedad a constituir un fondo de imprevistos, alimentado con un aporte mínimo del 1% del presupuesto anual, destinado exclusivamente a atender gastos urgentes o no presupuestados. Este fondo no puede distribuirse entre los propietarios, no tiene plazo de ejecución y, si no se usa en un año, se acumula para el siguiente. La asamblea puede aumentar ese porcentaje si el conjunto es antiguo o tiene equipos de alto consumo hídrico o energético.
Fuentes:
- Ley 675 de 2001, artículo 35 — resumen normativo — https://colombiatramita.co/vivienda/propiedad-horizontal/
- IDEAM, «Ideam y Minambiente alertan de 90% de probabilidad de llegada del fenómeno de El Niño para septiembre de 2026» — https://www.ideam.gov.co/sala-de-prensa/noticia/ideam-y-minambiente-alertan-de-90-de-probabilidad-de-llegada-del-fenomeno-de-el-nino-para-septiembre
- IDEAM, «Ideam indica que las condiciones tipo El Niño ya se encuentran presentes» — https://www.ideam.gov.co/sala-de-prensa/noticia/ideam-indica-que-las-condiciones-tipo-el-nino-ya-se-encuentran-presentes
- Ministerio de Ambiente y Desarrollo Sostenible, «Gobierno confirma inicio del fenómeno de El Niño y alerta sobre su alcance» — https://www.minambiente.gov.co/gobierno-confirma-inicio-del-fenomeno-de-el-nino-y-alerta-sobre-su-alcance/
